De grootste “fout” die gemaakt wordt is toch wel de VvE Beheerder is de baas.
Hieronder vindt u de enige juiste structuur volgorde. Laat u niets anders wijs maken.
- VvE leden
- Bestuur gekozen door de leden
- VvE beheerder (dienstverlener!!!)
- Onder aannemers, zoals schoonmakers, technische mensen etc.
Een VvE beheerder die de bestuurdersrol op zich neemt is GÉÉN goede VvE beheerder. Deze beheerder heeft het niet begrepen. Advies van ons… snel afscheid van proberen te nemen. Of zorgen dat u en een medelid als bestuurder worden gekozen. Dit om een gezonde structuur binnen de VvE te waarborgen.
Een andere veelgestelde vraag is kunnen we verhuur laten verbieden? Of als eigenaren en VvE leden controle uitoefenen wie er in een appartement komt wonen als huurder?
Het antwoord op de vraag of verhuur verboden kan worden is Nee, verhuur kan niet in zijn geheel verboden worden. Maar je kunt dit wel beperken, echter is de weg om dit voor elkaar te krijgen lang en vrijwel niet haalbaar. Wat moet je doen?
Een ballotagecommissie of welstandsbepaling laten opnemen in de splitsingsakte.
Hiervoor heb je alleen wel met medewerking van het bestuur een groot percentage nodig van de stemmen. Daarnaast als het bestuur NIET wil meewerken heb je 100% nodig om dit te kunnen doen. Echter geldt dit voor alle belanghebbende dus ook hypotheekverstrekkers. Je ziet dit is erg lastig om dit voor elkaar te krijgen. En wordt vaak ook niet geprobeerd daar het bijna niet haalbaar is. In sommige oude splitsingsaktes zijn deze bepalingen wel opgenomen in dat geval dient die commissie invullen te krijgen.
Wat kun je wel doen tegen overlast van huurders, of b.v. kamerverhuur. Eigenaren die verhuren zijn verantwoordelijk voor hun huurders. Je kunt het beste zelf eerst dossier opbouwen tov deze huurders. Aanspreken, registreren, bewijs verzamelen. Met dit bewijs kun je naar het bestuur van de VvE stappen, en het zelfs op de ALV als agendapunt laten komen wat ermee moet gebeuren, in een uiterst geval is het mogelijk om een persoon het appartementsrecht te laten ontzeggen dit moet dan wel via de rechter.
Later zal dit artikel aangevuld worden met meer informatie.
Het simpele meest korte antwoord hierop is NEE, dat kan niet.
Bij de koop van het appartementsrecht wordt men volgens de wet automatisch lid van de VvE. Dit lidmaatschap kunt u niet opzeggen. Uw lidmaatschap eindigt alleen bij verkoop van het appartementsrecht.
Ja dat moet!
Enerzijds 0,5% van de getaxeerde herbouwwaarde van het complex als er geen MJOP (Meerjaren Onderhouds Plan) is moet er jaarlijks worden gestort op de reserve / groot onderhoud rekening.
Is er wel een MJOP dan dient het bedrag dat in het MJOP staat voor dat jaar beschikbaar te zijn op de reserve / groot onderhoud rekening.
Welk modelreglement er van toepassing is kunt u terugvinden in uw splitsingsakte. Er zijn een vijftal modelreglementen, respectievelijk uit 1973, 1983, 1992, 2006 en 2017.
Indien in de splitsingsakte een van genoemde modelreglementen van toepassing is verklaard, dan blijft dit reglement gelden ook wanneer er een modelreglement van een latere datum bestaat.
Het modelreglement is overigens een guideline, de splitsingsakte is leidend en het huishoudelijk reglement is een verbijzondering van delen uit de splitsingsakte die betrekking hebben op de gemeenschappelijke delen. De splitsingsakte mag NIMMER beperkt worden door een huishoudelijk reglement. En boven alles gaat het burgerlijk wetboek.
Een appartementseigenaar kan iemand machtigen om namens hem of haar een stem uit te brengen in de vergadering.
Sommige reglementen schrijven voor aan wie volmachten kunnen worden gegeven.
Ook kan er in de splitsingsakte beschreven worden dat u zich mag laten vergezellen door een jurist of accountant die namens u het woord mag voeren.
In de splitsingsakte staat meestal vermeld wanneer de VvE is opgericht.
Er staat dan ook bij hoe de VvE heet, als voorbeeld: Vereniging van Eigenaars Straatnaam 1 t/m 10 te Droomland”.
De VvE bestaat dus op papier.
Een VvE raakt slapend als er niet vergaderd wordt en als er geen periodiek onderhoud wordt gepleegd aan de gemeenschappelijke gedeelten.
Daarnaast zijn er vaak ook geen bestuurders en geen voorzitter. Ook is er vaak geen beheerder aangesteld.
De slapende VvE heeft dan ook meestal geen collectieve opstalverzekering en er is geen specifieke VvE-rekening waar geld op gestort wordt door de gezamenlijke eigenaren. Daarnaast knoeien de appartementseigenaren allemaal zelf maar wat.
Omdat er geen onderhoud wordt gepleegd aan de gemeenschappelijke gedeelten, zoals bijvoorbeeld het dak of de raamkozijnen, komt de slapende VvE op den duur in de problemen.
Vaak wordt zo een slapende VvE uit hun slaap gehaald door een aanschrijving van de gemeente waarin de gemeente vermeldt dat de appartementseigenaars gezamenlijk het pand moeten gaan onderhouden en als ze dat niet doen de gemeente dat op kosten van de appartementseigenaars zal gaan doen.
En dan zijn de kosten om het pand weer in redelijke staat van onderhoud te brengen heel erg hoog.
Een appartementsrecht houdt in dat men mede-eigenaar is van het gehele complex en bovendien recht heeft op het uitsluitend gebruik van een bepaald gedeelte van een gebouw, het privé-gedeelte. Tevens heeft men het recht om de gemeenschappelijke gedeelten te gebruiken. Een appartementsrecht wordt juridisch beschouwd als een registergoed, zoals een gewoon huis, zodat daarop een hypotheek kan worden gevestigd. De omschrijving van het appartementsrecht is opgenomen in de splitsingsakte.